Huizenverkopers kunnen hun geluk eigenlijk niet op, met een gemiddelde verkoopprijs die in het eerste kwartaal van 2021 met bijna 15% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Kopers (en dan met name starters) hebben het wat dat betreft een heel stuk lastiger, met doorgaans minder dan twee huizen om uit te kiezen en een gemiddelde prijs van €433.000 voor een nieuwbouwwoning.


Als je daarnaast ook nog bedenkt dat meer dan 60 procent van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht wordt en dat de hoogte van de overbiedingen blijft stijgen, kan je er in ieder geval zeker van zijn dat er op zowel financieel als fiscaal vlak voldoende is om over na te denken.


Voor kopers kan het bijvoorbeeld zeer interessant zijn om naar alternatieve bronnen van financiering te kijken, naast de reguliere hypotheek via een bank of verzekeraar. Verkopers zijn op hun beurt juist bijna verzekerd van overwaarde, maar wat zijn je opties in dat geval?


Nou snappen we heel goed dat er al genoeg op je afkomt bij het (ver)kopen van een huis en dat een verhitte woningmarkt het er niet makkelijker op maakt om over dergelijke dingen na te denken.

En daarom denken wij graag met je mee. Om te beginnen hebben we vast wat zaken op een rijtje gezet om in overweging te nemen.

Familiehypotheek

Heb je als koper al eens gekeken naar de mogelijkheid tot een familiehypotheek? Deze heeft de laatste jaren aan populariteit gewonnen en vooral het lenen van ouders neemt toe. Het voordeel hiervan is dat het met familie vaak prettiger zakendoen is dan met een bank of verzekeraar; er is doorgaans net iets meer speelruimte als het gaat om rente, aflossing en looptijd. En ook prettig: net als bij een reguliere banklening, is de rente op een familiehypotheek aftrekbaar voor de inkomstenbelasting!


Er zijn wel een paar aandachtspunten, waaronder:

  • De hypotheek moet op zakelijke basis worden vormgegeven en tenminste annuïtair zijn
  • Rapporteer zowel de lening als de betaalde rente op een juiste manier in de aangifte inkomstenbelasting, want voor de familiehypotheek gelden aparte vragen en om de renteaftrek zeker te stellen, moeten die juist en volledig worden ingevuld
  • Leg alles goed vast in een overeenkomst. Dat mag overigens gewoon onderhands, waardoor tussenkomst van een notaris niet noodzakelijk is

Overweeg je al van een familiehypotheek gebruik te maken? Laat je hier dan in ieder geval goed over adviseren. Het is namelijk niet enkel een manier voor ouders of grootouders om hun (klein)kinderen te ondersteunen, maar het biedt ook mogelijkheden om vermogen op een fiscaal voordelige wijze over te hevelen naar de volgende generaties, bijvoorbeeld door het schenken van de verschuldigde rente.


Mocht de hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek weinig opleveren, dan is het wellicht nog interessant als ouder om zelf de woning te kopen en vervolgens te verhuren aan het kind. Deze optie wordt nog wel eens toegepast bij studenten. Let daarbij in ieder geval op de hoogte van de huur (te lage huur kan een schenking aan het kind opleveren) en denk aan de toekomst: wie het huis later alsnog aan het kind wil overdragen, zal rekening moeten houden met de overdrachtsbelasting en de waardestijging van de woning. Het is goed om daar nu al een scenario voor te bedenken.

Lenen van de BV

Kijken we met een iets zakelijkere blik naar de financieringsmogelijkheden voor de aankoop van een nieuwe woning, dan komen we al gauw uit op het lenen van een (eigen) onderneming (de BV). Ben je een ondernemer die een huis wil kopen of draait het bedrijf van een vriend goed en wil hij je ondersteunen? Dan kan dit uitkomst bieden. Ook hierbij moet natuurlijk wel gelet worden op een aantal belangrijke aspecten.


Als een BV geld uitleent, zal zij namelijk zakelijk moeten handelen. Een belangrijk onderdeel daarvan is dat de geldlener zekerheid moet kunnen bieden. Bij het lenen voor de aanschaf van een woning ligt het dan natuurlijk het meest voor de hand dat de BV het recht van hypotheek verkrijgt. Maar wat als er naast de BV bijvoorbeeld ook nog een bank is die meefinanciert? In de praktijk zal die vaak al een hypotheekrecht hebben op de woning. De BV zal dan een andere zekerheid moeten worden geboden, zoals een pandrecht op een effectenportefeuille.


Daarnaast dient de rente eveneens zakelijk te worden bepaald, bijvoorbeeld een rente die een bank onder dezelfde condities ook zou rekenen. De hoogte van de lening en de voorgenoemde aanwezige zekerheden bepalen mede de hoogte van de rente. Als de koopsom volledig moet worden gefinancierd, zal dit dus leiden tot een hogere rente dan wanneer slechts 50% gefinancierd hoeft te worden.


Verder zal het aanwezige privévermogen van de ondernemer uiteindelijk bepalend zijn of en hoeveel hij zal kunnen lenen van zijn BV.


Wanneer van deze optie gebruik wordt gemaakt, raden we aan een dossier te maken met daarin alles wat hier betrekking op heeft:

  • Een goede schriftelijke lening-overeenkomst;
  • Eventuele gestelde zekerheden, zoals een hypotheekovereenkomst;
  • Een vermogensopstelling van de dga i.v.m. de bepaling van diens solvabiliteit;
  • Een overzicht van de rentetarieven die zijn gebruikt als referentiekader voor de bepaling van de zakelijke rente.

Op deze manier kunnen eventuele vragen van de belastingdienst altijd direct en compleet beantwoord worden.

Overwaarde

En dan is er natuurlijk nog de kant van de verkoper. In deze tijd is de kans groot dat je bij de verkoop van je huis een flinke overwaarde realiseert. Maar wat kan je vervolgens doen met die overwaarde?

Het ligt voor de hand om deze te gebruiken bij de aankoop van een volgende woning, maar wat als niet de volledige overwaarde daarin opgaat?


Fiscaal gezien, valt een eigen woning op dit moment nog in box 1 van de inkomstenbelasting en telt de waarde van de woning niet mee als belast vermogen in box 3. Maar als je na de verkoop van een woning (een deel van) de overwaarde op je bankrekening gestort krijgt, vormt dat wel onderdeel van het belaste vermogen. De kans is dan aanwezig dat je er belasting over moet gaan betalen.


Om een goede beslissing te kunnen nemen over de bestemming van het geld, is het belangrijk dat je goed in beeld hebt hoe je financiële situatie eruitziet. Hoe is het pensioen bijvoorbeeld geregeld? Zijn er goede doelen die je wilt steunen? Of heb je wellicht al nagedacht over schenkingen aan de (klein)kinderen? Mogelijkheden en keuzes genoeg dus, waarbij wij altijd aanraden om de fiscaliteit mee te nemen in de afwegingen.


Als we dan even teruggaan naar de situatie op de woningmarkt waar we het eerder over hadden, zien we in het bijzonder een mooie brug tussen kopers en verkopers in de vorm van de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Door gebruik te maken van deze vrijstelling kan (een deel van) de overwaarde geschonken worden aan iedereen tussen de 18 en 39 jaar. De vrijstelling geldt per schenker, dus iemand kan een schenking ontvangen van meerdere mensen, zolang deze maar besteed wordt aan de eigen woning.


Het is wel een eenmalige vrijstelling, dus er kan maar één keer een beroep op worden gedaan en er gelden nog de nodige voorwaarden en andere zaken die aandacht verdienen. Denk bijvoorbeeld aan een uitsluitingsclausule of de mogelijkheden die er bestaan om de schenking te gebruiken voor de aflossing van een hypotheek.


We hebben nu een aantal punten genoemd, waarover nagedacht kan worden op het moment dat het kopen of verkopen van een woning aan de orde is. Natuurlijk is elke situatie weer persoonlijk en uniek en gedegen advies kan dan vaak helpen om juiste keus te maken uit alle mogelijkheden die er zijn. Vind je het prettig als we een keer met jou meedenken? Neem dan gerust contact met ons op. Of werp een blik op onze website als je eerst meer over ons wilt weten: www.uadviseurs.nl.